零售物业市场/新兴商圈的区域型和社区型购物中心对具有较强运营能力的投资者来说具有中长期的投资价值

家庭型消费定位对周边居住人群的黏性以及对电商冲击较好的防御性，为居住人口不断导入而优质商业设施又相对缺乏的区域提供了发展大型购物中心的机会。目前北京市区域间的商业发展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、顺义以及外围郊区均存在优质零售物业的供应缺口。除了家庭型消费，未来冬奥场馆设施、通州环球影城、房山乐高乐园等重要文旅设施的交付，将刺激旅游型消费；而新兴办公区域未来项目交付，也将为丰台、通州和石景山导入商务型消费。这些因素都将为新兴商圈购物中心提供有力的消费需求和场景支撑。

仓储物流市场/基础设施在未来几年的集中交付，是京津冀协同发展的关键驱动因素；同时带动环京区域仓储物流和数据中心增量开发和投资

随着京津冀高速公路网络的完善，环京一小时交通圈不断扩大，为北京的仓储物流网络提供了广阔的发展腹地。其中，天津中西部地区凭借充足的可租面积以及自身成熟的仓储物流市场运营等优势，成为短期内外溢需求的首选。而长期看，随着新增供应放量，以及大兴新机场、北京和河北自贸区的辐射，廊坊将吸引更多来自跨境贸易、冷链、国际物流、医药的物流需求落地。

“两区”建设对未来北京商业地产市场存量更新的影响

未来城市更新投资潜能将进一步释放，带动多类资产的流动性提升

北京独特的市场地位、主城区稀缺的土地供应以及日益开放和市场化的投资环境，使得核心区域资产尤其是办公类资产，无论在租金还是资产价值上都更具防御性和长期成长性。但另一方面，北京核心区位物业设施和运营模式逐渐老化，与使用方对城市的品质和属性要求不断更新升级之间形成结构性错位，客观上需要运营经验更丰富的投资者接手，为存量物业注入新的活力。北京市在2035城市总规和“十四五”规划中都明确提出发挥投资对优化供给结构的关键作用，加快构建适应城市更新的投资体制机制，积极扩大民间投资。不断完善的制度环境，尤其是土地续期政策的厘清有助解决城市更新投资不确定性，从而吸引更多社会资本参与。

纪刚表示，“过去五年中房地产开发商和境内地产基金主导城市更新类投资，积累了丰富的项目操盘经验。未来通过与新进入的机构投资者和境外基金合作，还将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目。另一方面，市场化的城市更新类物业在完成改造和实现资产升值后，也将重新入市成为可售的核心型或核心增益型资产，给予投资者更充裕的选择。”